Immobilier ancien : la reprise se confirme mais les professionnels restent prudents
Immobilier ancien : la reprise se confirme mais les professionnels restent prudents
Marché immobilier : la reprise se confirme mais les professionnels restent prudents au premier trimestre 2026
Le marché résidentiel ancien poursuit son redressement au premier trimestre 2026. Les volumes de compromis progressent fortement, les prix se stabilisent et les conditions de financement cessent de se dégrader. Pourtant, malgré ces indicateurs encourageants, les agents immobiliers indépendants demeurent prudents quant à la solidité de la reprise.
Selon le dernier Observatoire Interkab de La Boîte Immo, réalisé à partir des données issues de plus de 8 500 agences immobilières indépendantes, le marché retrouve progressivement de la fluidité après deux années de correction. Mais les mesures destinées à soutenir la demande, à relancer l’accession à la propriété ou à réintégrer les logements énergivores dans les transactions peinent encore à convaincre les professionnels de terrain.
Les compromis de vente progressent dans l’ancien
Le signal le plus net du premier trimestre 2026 vient du volume de compromis signés. À l’échelle nationale, il atteint 48 872 au T1 2026, en hausse de 36 % par rapport au quatrième trimestre 2025. Sur un an, la progression est encore plus marquée, avec une hausse de 98 %, soit un volume quasiment doublé.
Cette dynamique concerne l’ensemble des grandes régions suivies par l’Observatoire. L’Île-de-France affiche une progression de 39 %, l’Auvergne-Rhône-Alpes avance également fortement, tandis que la Provence-Alpes-Côte d’Azur, la Nouvelle-Aquitaine et l’Occitanie enregistrent toutes une hausse sensible des compromis.
Dans les grandes villes, la même tendance se dessine. Paris, Bordeaux, Nantes, Montpellier, Marseille ou Toulouse voient leur activité repartir, signe que le marché ancien retrouve peu à peu un rythme plus soutenu.
Des prix stabilisés après deux années de correction
La reprise des volumes ne s’accompagne pas d’une nouvelle poussée des prix. À l’échelle nationale, les prix au mètre carré restent stables par rapport au quatrième trimestre 2025. Le prix moyen des maisons s’établit à 2 854 euros le mètre carré, tandis que celui des appartements atteint 4 495 euros le mètre carré.
Les dix plus grandes villes françaises suivent la même trajectoire. Paris reste le marché le plus cher, avec un prix moyen de 10 380 euros le mètre carré, devant Nice, Lyon, Bordeaux et Nantes. Mais la tendance globale reste à la stabilisation, avec des évolutions limitées d’un trimestre à l’autre.
Cette stabilité confirme que le redressement actuel repose davantage sur le retour progressif des volumes que sur une reprise inflationniste des prix.
Des taux stabilisés mais une demande encore hésitante
La stabilisation des taux d’intérêt constitue un élément favorable pour les acquéreurs, mais elle ne suffit pas encore à provoquer un véritable déclic. Selon l’Observatoire Interkab, 58 % des agents immobiliers indépendants estiment que la stabilité des taux n’incite pas davantage les acheteurs à passer à l’acte.
Les taux moyens observés restent relativement contenus, à 2,9 % sur 10 ans, 3 % sur 15 ans, 3,2 % sur 20 ans et 3,3 % sur 25 ans. Cette visibilité retrouvée permet de sécuriser certains projets, mais une partie des ménages demeure attentiste.
Le profil type de l’emprunteur illustre cette recomposition. L’âge moyen ressort à 38 ans, avec un revenu moyen de 3 715 euros et un apport moyen de 83 926 euros. Les primo-accédants représentent 58,1 % des emprunteurs, mais leur retour durable sur le marché reste encore discuté par les professionnels.
Le retour des primo-accédants reste fragile
Malgré une amélioration des conditions de financement, le retour des primo-accédants n’est pas encore pleinement confirmé. Selon l’enquête, 62 % des agents ne constatent pas de retour durable de cette clientèle depuis la fin de l’année 2025.
Le jugement des professionnels est encore plus sévère sur les dispositifs censés soutenir l’accession. Près de neuf agents sur dix estiment que les outils actuels, comme l’élargissement du prêt à taux zéro, les dérogations bancaires ou les ajustements sur les frais de notaire, ne suffisent pas à compenser le niveau des prix.
Pour les acteurs de terrain, l’accession à la propriété ne dépend donc pas seulement de quelques ajustements techniques. Elle reste confrontée à un problème structurel de solvabilité des ménages.
L’investissement locatif cherche toujours son nouveau cadre
L’investissement locatif demeure l’un des points faibles du marché. La fin du dispositif Pinel continue de produire ses effets, avec 52 % des agents qui constatent un ralentissement de l’investissement locatif dans leur zone.
L’encadrement des loyers ajoute une contrainte supplémentaire. Il est considéré comme un frein majeur par 56 % des professionnels interrogés. Dans ce contexte, les investisseurs restent prudents et prennent le temps d’évaluer les nouvelles règles du jeu.
Présenté comme un successeur possible du Pinel, le dispositif Jeanbrun ne convainc pas encore. Selon l’Observatoire, 73 % des agents ne le jugent pas suffisamment attractif pour relancer l’investissement locatif en 2026. La complexité du mécanisme, les loyers encadrés et les plafonds jugés insuffisants alimentent cette réserve.
La réforme du DPE ne relance pas encore les ventes de passoires thermiques
Le segment des logements classés F ou G reste également sous surveillance. Malgré la réforme entrée en vigueur au 1er janvier 2026, 82 % des agents immobiliers déclarent ne pas observer de reprise des transactions sur ces biens.
Les données de marché montrent pourtant quelques signaux d’amélioration. Les compromis signés sur les biens avec un DPE F ou G progressent de 35 % par rapport au quatrième trimestre 2025 et de 41 % sur un an. Leur part dans le stock national repasse sous le seuil des 8 % pour la première fois depuis deux ans, à 7 % au premier trimestre 2026.
Mais cette amélioration reste progressive. Les délais de vente sur ce segment atteignent encore 112 jours et la marge de négociation s’établit à 7,3 %, contre 6,7 % au trimestre précédent. Les acheteurs restent prudents face aux coûts de rénovation, aux incertitudes réglementaires et au bon positionnement des prix.
Des délais de vente encore contrastés selon les territoires
Au niveau national, le délai moyen de signature des compromis s’établit à 107 jours au premier trimestre 2026. Il progresse de 7 jours par rapport au quatrième trimestre 2025, mais reste en net recul sur un an, avec une baisse de 34 jours.
Cette évolution traduit un marché plus fluide qu’en 2025, mais encore irrégulier selon les territoires. Certaines régions poursuivent l’amélioration, tandis que d’autres enregistrent un rebond ponctuel des délais. Dans les dix plus grandes villes, Montpellier se distingue avec un délai moyen de 83 jours, devant Lille, Marseille et Nice.
La reprise n’est donc pas uniforme. Elle dépend encore fortement de l’équilibre local entre prix, offre disponible, capacité d’emprunt et attractivité du territoire.
Les marges de négociation restent contenues
La marge de négociation nationale s’établit à 5,3 % au premier trimestre 2026, contre 5,1 % au trimestre précédent. Elle évolue dans une fourchette resserrée depuis plusieurs trimestres, signe d’un marché qui se stabilise progressivement.
Des écarts importants subsistent toutefois selon les régions. L’Île-de-France et l’Auvergne-Rhône-Alpes affichent les marges les plus contenues, à 2,9 %. À l’inverse, la Nouvelle-Aquitaine reste la région où les acheteurs disposent du levier de négociation le plus important, avec une marge moyenne de 4,8 %.
Ces écarts confirment que la reprise du marché ancien reste très dépendante des dynamiques locales.
Une reprise réelle mais encore incomplète
L’Observatoire Interkab décrit un marché résidentiel ancien en amélioration, mais pas encore pleinement relancé. Les volumes de compromis repartent nettement à la hausse, les prix se stabilisent et les délais de vente restent mieux orientés qu’un an plus tôt.
Pour autant, les agents immobiliers indépendants conservent une lecture prudente de la situation. La stabilisation des taux n’a pas encore déclenché un retour massif des acheteurs, les primo-accédants restent fragiles, l’investissement locatif manque de relais après la fin du Pinel et la réforme du DPE ne produit que des effets progressifs sur les logements les plus énergivores.
Le marché de l’ancien semble donc avoir retrouvé une trajectoire plus favorable, mais les professionnels interrogés ne constatent pas encore les effets attendus des principales réformes destinées à soutenir la demande.
Sources : La Boîte Immo, Observatoire Interkab T1 2026
L’analyse du marché immobilier de 2025 et début 2026 de la FNAIM
Publié le 1er septembre 2026
Dans son analyse annuelle, la FNAIM observe une amélioration progressive de l’activité, marquée par une reprise des volumes de transactions et une stabilisation des prix. Si le marché ne retrouve pas encore ses niveaux historiques, la phase de correction engagée depuis 2022 semble toucher à sa fin, même si les équilibres restent fragiles.
Le point bas atteint en 2024 marque un tournant pour le marché de l’ancien. Après avoir enregistré 845 000 ventes sur 12 mois, l’activité est repartie à la hausse en 2025 pour atteindre 940 000 transactions. Cette progression confirme le scénario d’un redémarrage anticipé dès le début de l’année, dans un contexte de normalisation progressive des conditions de marché.
« Les chiffres du marché immobilier le confirment : après 3 années de crise, le marché de l’existant retrouve des couleurs », explique Loïc Cantin, président de la FNAIM. « Les ventes repartent, les prix se stabilisent, et l’activité retrouve ainsi un niveau proche de celui observé en 2023, bien qu’encore éloigné du pic historique de 2021. »
Cette dynamique reste toutefois inégale dans le temps. Après un début d’année soutenu, le rythme des transactions s’est progressivement modéré. La confiance des ménages et des investisseurs demeure affectée par un environnement économique et politique incertain. La hausse des droits de mutation à titre onéreux intervenue en 2025 dans une majorité de départements, ainsi que la pénurie persistante de logements à la location, continuent de peser sur la fluidité du marché.
« Cette reprise, bridée par l’incertitude politique et fiscale et la défiance persistante des ménages comme des investisseurs, reste fragile. Le logement a besoin d’un véritable choc de confiance. Sans stabilité et sans vision d’ensemble, les signaux positifs observés ne suffiront pas à enrayer la crise structurelle que traverse le pays », note Loïc Cantin.
Dans ce contexte, les conditions de financement ont cessé de se dégrader. Après plusieurs phases de baisse, les taux de crédit immobilier se sont stabilisés à partir de la mi-2025, autour de 3 %, offrant aux acquéreurs une visibilité accrue sans provoquer de véritable accélération de la demande.
Des prix stabilisés, avec des disparités territoriales persistantes
L’évolution des prix confirme également l’entrée dans une phase de stabilisation. Après un recul marqué en 2023, puis une quasi-absence de variation en 2024, les prix des logements anciens enregistrent une légère progression en 2025. Au 1er janvier 2026, ils affichent une hausse annuelle de +0,8 %, un rythme proche de celui de l’inflation.
Les écarts territoriaux, qui avaient fortement augmenté durant la période de correction, tendent à se réduire. Les hausses les plus visibles sont observées en Île-de-France, dans les périphéries des dix plus grandes villes de province ainsi que dans les villes moyennes. À l’inverse, les prix reculent légèrement à Paris et dans les communes rurales.
Cette stabilité apparente masque néanmoins des réalités locales contrastées. Certaines villes continuent d’enregistrer des baisses modérées, tandis que d’autres affichent des progressions nettement supérieures à la moyenne nationale. Sur une période de dix ans, les prix progressent sur l’ensemble du territoire, à l’exception de Paris et de l’Île-de-France.
Les anticipations de la FNAIM : poursuite de la reprise engagée en 2025
Pour l’année 2026, la FNAIM anticipe une poursuite de la reprise engagée en 2025, mais à un rythme plus modéré. Le volume de transactions attendu se situe entre 960 000 et 980 000 ventes. Les prix devraient continuer de progresser légèrement, dans une fourchette comprise entre +1 % et +2 %.
La fédération demeure cependant prudente. L’incertitude politique persistante et l’absence d’une politique du logement lisible et volontariste constituent des facteurs de risque susceptibles de freiner l’installation durable de cette reprise. Dans ce contexte, la normalisation observée en 2025 apparaît davantage comme une phase de transition que comme le début d’un nouveau cycle expansif pleinement installé.
Source : clubpatrimoine.com – FNAIM
