Garantie loyers impayés : fonctionnement et conditions
Garantie loyers impayés : fonctionnement et conditions
GARANTIE LOYERS IMPAYES. Moyennant un pourcentage du loyer, les propriétaires peuvent protéger leurs revenus locatifs avec une garantie loyers impayés (GLI).
Qu’est-ce que la garantie loyers impayés ?
La garantie loyers impayés, aussi appelée assurance loyers impayés ou GLI, est une assurance facultative souscrite par un propriétaire bailleur. Elle a pour but de sécuriser les revenus locatifs en cas de loyers ou de charges impayés. Selon les contrats, elle peut aussi couvrir les frais de contentieux, certaines dégradations locatives et d’autres risques liés à la location.
La GLI concerne en pratique les locations d’habitation, le plus souvent lorsqu’il s’agit de la résidence principale du locataire. Son fonctionnement dépend du contrat signé avec l’assureur : il n’existe donc pas une garantie unique, mais des offres différentes selon les compagnies et les professionnels de la gestion locative.
Comment fonctionne la garantie loyers impayés ?
En cas de défaut de paiement, le bailleur commence généralement par une relance amiable afin de tenter une régularisation rapide. Si les loyers restent impayés, il doit ensuite déclarer le sinistre à son assureur dans les conditions prévues au contrat. Les modalités de prise en charge varient selon les offres : franchise, plafond, délai d’indemnisation et garanties incluses ne sont pas identiques d’un contrat à l’autre.
La GLI ne remplace pas la procédure légale applicable au bail d’habitation. Si le contrat contient une clause résolutoire, la résiliation du bail pour impayés passe par un commandement de payer délivré par un commissaire de justice. Le locataire dispose alors d’un délai légal de 6 semaines pour régler sa dette avant que la clause ne puisse produire effet.
Autrement dit, l’assureur peut indemniser le bailleur selon le contrat souscrit, mais le locataire reste débiteur des sommes impayées et la procédure prévue par la loi continue à s’appliquer.
Comment obtenir une garantie loyers impayés ?
Le propriétaire qui souhaite se protéger contre les risques locatifs peut souscrire une GLI directement auprès d’une compagnie d’assurance ou par l’intermédiaire d’un professionnel de la gestion locative. Avant d’accepter la couverture, l’assureur vérifie en général que le logement et le dossier du locataire entrent dans les critères du contrat.
Le bailleur doit donc constituer un dossier locataire complet. Les pièces demandées varient selon les assureurs, mais elles portent le plus souvent sur l’identité, les revenus, l’avis d’imposition et la situation professionnelle du candidat. Il est préférable d’éviter les règles trop simplificatrices du type « il faut gagner trois fois le loyer » : en pratique, chaque assureur applique ses propres critères de solvabilité.
Avant de signer, il est utile de comparer les points suivants : le coût de la cotisation, la franchise, les plafonds d’indemnisation, les exclusions, la prise en charge des frais de procédure et l’éventuelle couverture des dégradations locatives.
Que se passe-t-il pour le locataire en cas d’impayés ?
Lorsqu’un loyer n’est pas payé, le locataire a intérêt à réagir sans attendre. Il peut prendre contact avec le bailleur pour expliquer sa situation, proposer un échéancier et tenter une régularisation avant que le dossier ne s’aggrave. Plus l’échange est rapide, plus les chances de trouver une solution amiable sont élevées.
Si le bailleur a souscrit une GLI, le locataire ne traite pas directement avec l’assureur comme s’il s’agissait de sa propre assurance. Il reste redevable des loyers et charges au titre du bail. En parallèle, le bailleur peut engager les démarches prévues par la loi, notamment la procédure liée à la clause résolutoire lorsqu’elle figure dans le contrat.
Lorsque le logement est couvert par Visale, le mécanisme est différent : Action Logement indemnise le bailleur dans la limite du dispositif, puis récupère les sommes auprès du locataire. Le remboursement se fait selon un échéancier, qui peut être aménagé en fonction de la situation financière du locataire.
Quelle différence entre GLI, caution et Visale ?
La GLI, la caution et Visale ne recouvrent pas la même réalité.
- La GLI est une assurance privée souscrite par le bailleur.
- La caution est une personne physique ou morale qui s’engage à payer à la place du locataire en cas de défaillance.
- Visale est un cautionnement gratuit proposé par Action Logement pour certains locataires et certains logements.
Le cumul de ces protections est encadré. Un bailleur qui a souscrit une assurance couvrant les obligations locatives du locataire ne peut pas demander en plus une caution personnelle, sauf lorsque le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti.
Visale obéit à une autre logique : il s’agit d’un contrat de cautionnement exclusif d’une autre garantie de même nature. En pratique, il ne se cumule pas avec une autre caution ni avec une assurance loyers impayés sur le même bail.
Quelles assurances proposent la garantie loyers impayés ?
La garantie loyers impayés peut être proposée par des compagnies d’assurance, mais aussi par des professionnels de l’immobilier qui travaillent avec des assureurs partenaires. Toutes les offres ne se valent pas : certaines couvrent surtout les impayés, d’autres ajoutent les dégradations locatives, les frais de contentieux ou l’accompagnement juridique.
Avant de choisir, le bailleur a donc intérêt à vérifier précisément ce qui est pris en charge, les plafonds, la franchise, les pièces exigées au moment de la souscription et les délais à respecter pour déclarer un sinistre.
Quelles sont les alternatives à la garantie loyers impayés ?
La garantie loyers impayés n’est pas obligatoire. Lorsqu’un bailleur ne souhaite pas souscrire de GLI, il peut se tourner vers d’autres solutions de sécurisation, à commencer par la caution personnelle ou la garantie Visale lorsque le logement et le locataire sont éligibles.
Visale peut être particulièrement utile pour certains profils qui ne rentrent pas facilement dans les critères des assureurs privés. La demande est faite par le futur locataire avant la signature du bail. Si le visa est accordé, le bailleur active ensuite l’acte de cautionnement sur la plateforme Visale.
Depuis les évolutions applicables en 2026, Visale couvre dans le parc privé jusqu’à 36 mois d’impayés au cours des 3 premières années du bail, dans les limites prévues par le dispositif. Au-delà, une nouvelle demande peut être nécessaire pour continuer à bénéficier de la garantie.
Quelle garantie loyers impayés pour un étudiant ?
Pour un étudiant, Visale peut constituer une solution particulièrement adaptée. Le dispositif est demandé par le locataire, puis validé par le bailleur avant la signature du bail. Il peut ainsi rassurer le propriétaire sans obliger l’étudiant à présenter un garant personnel lorsque les conditions de la garantie sont remplies.
Depuis le 6 janvier 2026, pour les étudiants et alternants de moins de 30 ans sans justificatif de ressources, Visale couvre un loyer charges comprises dans la limite de 1 000 € en Île-de-France, 840 € dans les communes de plus de 100 000 habitants, en Corse, dans les DROM et à Saint-Martin, et 680 € dans les autres communes.
Si le bailleur choisit malgré tout de passer par une assurance loyers impayés privée, il peut, dans ce cas particulier, demander aussi une caution solidaire lorsque le logement est loué à un étudiant.
Quelle garantie loyers impayés pour un locataire en CDD ?
La situation d’un locataire en CDD n’exclut pas automatiquement la location, mais elle peut rendre l’accès à certaines GLI privées plus difficile selon les critères de l’assureur. Là encore, il ne faut pas raisonner de façon uniforme : certains contrats acceptent les CDD sous conditions, d’autres se montrent plus stricts.
Visale peut alors constituer une alternative utile. Un locataire en CDD peut notamment être éligible s’il a moins de 30 ans. Au-delà de 30 ans, l’accès reste possible dans certains cas prévus par le dispositif, notamment pour des salariés du secteur privé, selon leur situation et les conditions applicables au logement.
Pour sécuriser la location, le bailleur a donc intérêt à comparer les solutions réellement ouvertes au profil du candidat : GLI privée, Visale ou, lorsque la loi le permet, caution personnelle.
Source : immobilier.lefigaro.fr
