Ce notaire est formel : voici les 3 questions à se poser absolument avant de donner (ou non) un bien immobilier à ses enfants

En fonction des réponses apportées, le donateur peut se rendre compte qu’il n’est pas opportun d’effectuer une donation. Tout du moins pas dans l’immédiat.

En France, en 2018, près d’un ménage sur cinq avait bénéficié d’une donation au cours de sa vie, selon l’Insee. 49% concernaient un bien immobilier (terrain ou logement). Ces transmissions permettent d’optimiser les coûts d’une succession future tout en donnant un coup de pouce aux donataires, mais elles entraînent également des conséquences pour les donateurs. En France, il existe deux principales formes de donations de biens immobiliers : la donation en pleine propriété et la donation en démembrement de propriété. Cette dernière est la plus fréquemment utilisée, assure Élodie Frémont, notaire et porte-parole de la chambre des notaires de Paris. Elle implique que le donateur transmette uniquement la nue-propriété du bien (les murs), tout en conservant son usufruit (la possibilité de jouir du logement et d’en percevoir les éventuels loyers). Au décès du donateur, l’usufruit s’éteint automatiquement et le donataire récupère la pleine propriété, sans frais supplémentaires.

Mais avant d’entamer les démarches pour effectuer une donation, le donateur doit prendre le temps de se poser les bonnes questions. Selon la notaire, la première d’entre elles porte sur la nature du bien concerné. “Est-ce votre résidence principale ou non ?”,interroge-t-elle. Et pour cause : notre interlocutrice déconseille vivement la donation d’une résidence principale pour trois raisons majeures. D’abord, une raison psychologique : “Si vous souhaitez vendre votre résidence principale, il serait assez désagréable d’être soumis à la volonté des différents donataires, car vous ne seriez plus seul à décider”. Ensuite, une raison économique : “Vous pourriez avoir besoin du produit de la vente de votre maison pour vous reloger ou faire face à des dépenses de santé”.Enfin, une raison civile : “Le conjoint survivant peut bénéficier d’un droit viager sur la résidence principale, selon l’article 764 du Code civil. Donner ce bien revient à priver le conjoint de ce droit”.

La deuxième question concerne le nombre de bénéficiaires et l’organisation de la transmission. “Idéalement, il faut attribuer un bien distinct à chaque enfant,” explique Élodie Frémont. “Mais lorsque cela n’est pas possible, les enfants deviennent copropriétaires en indivision, ce qui transforme la donation-partage en donation simple, avec toutes les conséquences fiscales que cela implique.”  Lorsque plusieurs enfants se retrouvent en indivision sur un bien immobilier dans le cadre d’une donation-partage, explique la notaire, celle-ci est requalifiée en donation simple, conformément à la jurisprudence. “La valeur du bien n’est donc plus figée au jour de la donation-partage, mais recalculée en fonction de celle en vigueur au moment du décès du donateur.”

En d’autres termes, si le bien a pris de la valeur entre-temps, le montant des taxes à acquitter sera plus élevé. En présence de plusieurs donataires, la notaire préconise donc la création d’une SCI, même si cela engendre des frais supplémentaires. Cette solution permet de mieux gérer les biens tout en maintenant un cadre juridique clair. La SCI permet également  d’éviter les potentiels conflits familiaux que pourrait provoquer une indivision.

Enfin, la troisième question touche à l’âge des donataires. “Si le donataire est mineur, certaines formalités supplémentaires pourront être nécessaires pour la gestion du bien, comme l’accord de l’autre parent ou d’un juge des tutelles.” Sans compter que “Si votre enfant mineur prédécède et qu’il n’a pas d’enfant, ses héritiers sont ses parents, y compris, par exemple, un ex-conjoint avec qui vous ne souhaiteriez peut-être pas partager ce patrimoine.” Prévoir des clauses de retour dans l’acte de donation permet d’anticiper cette situation.

Source : lefigaro.fr – Image : freepik.com